L'annexion à la France, entre 1792 et 1814, arrête cette expansion : il ne s'agit plus que d'améliorations de détail. Revenue à la Maison de Savoie en 1814, la ville dépasse 23 000 habitants et atteint 25 000 en 1820. C'est un moment historique de son histoire urbaine : la population des faubourgs au-delà du Paillon, avec plus de 15 000 habitants, dépasse celle de la ville elle-même.
En 1832 un plan régulateur est établi pour normaliser son développement; c'est le fameux "Consiglio d'Ornato". Cependant seuls les terrains de la rive droite de la rivière et du quartier de la Buffa s'urbanisent.
L'annexion du Comté de Nice à la France relance en 1860 l'extension de la ville qui se fait alors vers le nord en direction de la nouvelle gare, le chemin de fer ayant atteint Nice en 1864.
La colline de Cimiez devient le domaine des grands hôtels, palaces luxueux aux noms de rêve qui seront repris par toutes les stations de la Riviera de Cannes à San Remo : le légendaire Excelcior-Regina (1895-98, architecte S.M. Biasini), le très oriental Alhambra (1901), le Winter-Palace (1900, Charles Dalmas), l'Hermitage (1910), le Riviera-Palace (1899 auquel S.M. Biasini avait donné de hautes toitures remplacées par une terrasse en 1950), le Majestic (1908) etc...
Entre 1880 et 1914, avec la Belle-Epoque, se crée un ensemble architectural d'une extraordinaire richesse.
Aussi bien dans le domaine des édifices publics (Gare du Sud, 1892 ; Hôtel des Postes, 1888 et surtout le mythique Casino de la Jetée-Promenade dont une première version est détruite par le feu le jour de son inauguration le 4 avril 1883 et dont la seconde mouture due à l'architecte Meyer est inaugurée le 10 janvier 1891), que dans celui des grands immeubles "néo-baroques" (Palais Lamartine, 1880) ou composites (Palais Meyerbeer, 1908, Palais Baréty, 1898 architecte Lucien Barbet qui oppose des façades austères à bossages mais avec de hauts balcons soutenus par des têtes de bœufs, à une façade sur jardins égayés de bow-windows à armatures métalliques citons encore la suite d'immeubles qu'édifie de 1913 à 1935 l'architecte Trelle, rue de Châteauneuf restauré en 1992).
De son côté la Promenade des Anglais construit ou rénove son parc hôtelier avec là aussi des édifices qui deviendront célèbres dans le monde entier : West-End, le doyen, qui est le Victoria de 1855 à peine transformé, Westminster bâti en 1878-79 à l'emplacement de la villa Dalmas où s'était retiré le dey d'Alger après 1830, Royal de 1905 et enfin le Negresco de 1912, chef-d'œuvre de l'architecte Edouard Niermans et du sculpteur de Tarnowsky; il compte alors 420 chambres.
Les architectes rivalisent d'originalité. Les "folies" empruntent à tous les styles, notamment orientaux (Château de l'Anglais, 1858) ou néo-gothique (Château de la Tour, vers 1880). Les édifices religieux se réfèrent plutôt à l'art gothique (Basilique Notre-Dame, 1868; Eglise américaine, 1887). Le style Art-Déco prend un brillant relais entre 1920 et l'avant-guerre (Palais de la Méditerranée, 1929; Immeubles Le Palladium, 1932; Gloria Manshion, 1928; le Forum, 1932; le Palais Diderot, 1938).
Après l'intermède de la Seconde Guerre Mondiale et de ses lendemains, c'est un véritable raz-de-marée urbain qui déferle sur les hauteurs de la ville, submergeant les terroirs agricoles. Les réalisations sont plus monotones, mais quelques exemples illustrent heureusement l'architecture de la fin du XXe siècle (Musée Chagall, 1966; Acropolis, 1985; ensemble très cohérent du Parc de l'Arénas entrepris en 1987 et qui atteint au sensationnel avec l'inauguration du Lycée hôtelier le plus prestigieux d'Europe en novembre 1993). Par contre on pourra déplorer certaines erreurs bien malencontreuses (aile de l'hôpital Lenval, 1992).
